高溢價賣地違背政策初衷,集中供地新規調整在即

發布時間:2021-08-13點擊量 : 210

  形勢突然又起變化。

  8月11日,青島市自然資源和規劃局發布公告,稱7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100幅地塊拍賣活動因故“終止”,再次實施公开出讓時間,以屆時公告爲準。

  同是8月11日上午有消息稱,8月10日自然資源部召开了閉門會議,對第二批次核心城市土地出讓政策進行調整。

  中國房地產報記者經過多方信源了解到,此次自然資源部確實召开了閉門會議,集中供地規則也確實要進行調整。但具體怎么調,尚未有明確政策出臺。

  “前段時間自然資源部开了幾次關於‘兩集中、三公告’的會議,大家都認爲集中供地政策推出後,反而加劇了企業搶地。現在討論的重點是怎么優化這個政策,怎么補漏洞,目的就是將地價控制住。”一位參加過土地出讓“兩集中”會議的研究人士對中國房地產報記者表示。

  從上半年22個城市試點首批集中供地的情況來看,反而讓开發商更積極搶地,土地溢價率突出,對穩地價進而穩房價產生了“負外部性”。

  目前從試點城市動作來看,也透露出政策待變的跡象。自8月6日起,深圳、沈陽、天津以及前述的青島都先後宣布中止或延期第二輪集中供地計劃。外界認爲,這些城市都在等待土地拍賣新規的“靴子”落地,有分析認爲,估計會要求城市政府限定土地溢價上限,如單宗住宅用地溢價率不能超過15%,並且不得通過調高底價、競配建等方式擡升實際房價。

  有城市拍地違背政策初衷

  做得最好的是北京

  土地市場是房地產市場的源頭。尤其城鎮國有建設用地市場形態介於壟斷競爭和完全壟斷之間,其競價出讓規則被認爲是推高地價的主要原因。管控地價、抑制住房成本和企業用成本已成爲共識。

  中央財經大學副教授、中房智庫研究院執行院長柴鐸對中國房地產報記者表示,今年推出的土地“兩集中”政策,本意是分散土地競爭、釋放土地集中大量供應的預期信號以平抑地價,但結果有些適得其反,熱點城市集中供地反而加劇市場壟斷、釋放土地短缺信號,引發企業積蓄財力集中購地,導致溢價率上升。

  所謂土地“兩集中”,一是集中發布出讓公告,二是集中組織出讓活動,原則上全年不得超過三次。自然資源部劃定了22個重點城市進行實施,包括北上廣深四個一线城市,以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個新一线和二线城市。

  在首輪集中供地中,除鄭州、長春等城市遇冷,多數地塊以底價成交外,諸如合肥、廈門等城市熱點地塊,开拍即達最高價,並進入搖號階段。尤其是南方城市,多次出現10多家知名房企或聯合體圍獵一幅土地的現象。

  在土地市場熱得發燙的杭州,首批推出的57宗地塊中,有41宗達到了封頂溢價,並啓動了競爭自持,自持率最高的地塊高達40%。

  機構統計數據顯示,重慶首批集中供地出讓46宗地塊,總成交金額爲635億元,成交樓面均價9133元/平方米,平均溢價率43%,其中有22宗地塊成交溢價率超過50%,最高溢價率達到130%。

  在武漢,還誕生了首輪集中供地競價輪次高達421次的地塊,溢價率超100%,堪稱武漢光谷“新地王”。

  愈發嚴格的競拍條件還催生了“馬甲”大軍。在廣州土地拍賣市場上,位於黃埔軍校小學的地塊吸引競拍的房企“馬甲”達320家。在蘇州,就在32宗地塊競拍前夕,有部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。這顯然是違背了集中供地政策的初衷。

  做得最好的,還是北京。“原以爲北京會爭奪得最激烈,但沒想到溢價率都控制得很精準,拿到地的房企也都有錢可掙,其他城市可以來現場觀摩取經。”一位企業人士稱。

  在首輪供地落幕,第二輪即將开啓之際,各大城市紛紛變得謹慎起來。

 ?8月6日,深圳公共資源交易中心發布公告稱,中止第二批集中供地的掛牌出讓工作,具體出讓時間另行公告;开發商已交納的保證金將原路退回。

  8月10日,天津市規劃和自然資源局公告稱,第二批61宗國有建設用地掛牌出讓時間延長。8月11日,青島市相關部門亦宣布,6宗土地拍賣活動因故“終止”;同日,惠州發布消息稱,原定於8月11日拍賣的惠城區金山新城某商住地塊在8月10日被中止出讓,理由是該地塊需要完善房價地價聯動措施,“待完善房價地價聯動措施後再恢復掛牌出讓”。

  二輪集中供地新規迎大調整

  學者建議企業不能一次投多塊土地

  7月30日,中央政治局會議再度強調“穩地價、穩房價、穩預期,促進房地產市場平穩健康發展”。這是對下半年房地產調控工作的總體部署。此基調下,對土地拍賣規則進行優化調整,控制住地價,已成爲當務之急。自然資源部門的壓力不可謂不大。

  據此次土地拍賣形勢的分析信息,第二輪集中供地新規可能涉及內容有:參與商品住宅用地競买企業應當具有房地產开發資質;建立有效的購地審查制度;單宗住宅用地溢價率不得超15%;在達到地價或溢價率上限時,不以競配建等方式增加實際地價,可通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優建築品質方式確定競得人等。

 ?實際上,對於土地拍賣新規的出臺,此前中央已有相關基調上的明確。

  7月22日,中央政治局常委、國務院副總理韓正出席加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議並講話,他指出要加快完善“穩地價”工作機制,優化土地競拍規則,建立有效的企業購地資金審查制度。

  同一天,住建部房地產市場監管司司長張其光表示,將着力建立房地聯動機制,推廣北京市的做法,限房價、控地價、提品質,建立購地企業資格審查制度,建立購地資金審查和清退機制。

 ?“近期一系列政策信號正是對第一輪政策的實際效果偏離初衷的補救,但效果還需要檢驗。” 柴鐸認爲。

 ?柴鐸通過對前期3000個土地成交案例樣本進行定量研究發現,一次競價等規則在熱點城市土地市場的應用可能適得其反,當資源稀缺、大家競相搶購時,限價規則必然出現失效。

 ?“而在達到地價或溢價率上限時,通過搖號方式確定競得人的做法,也很難保證公平。可能撐死膽大的、餓死膽小的。就像北京機動車搖號一樣,想要的企業拿不到地,有些企業運氣好,一直能拿到地。這可能催生土地二級市場使用權二次交易的活躍和房企合作的大量出現。”柴鐸分析稱。

  這種擔憂並非沒有道理,目前已經出現一個新現象,即一味搶地後已經有开發商开始退地。

  7月20日,宋都股份公告,該公司放棄此前在杭州首批集中供地中以17.83億元競得的一幅宅地。8月10日其回復上海證券交易所的公告中稱,放棄該地塊的原因,是由於合作方祥生控股在5月13日突然通知公司單方面表示不再參與本次合作,“單方面的違約導致公司在極短時間內無法達成其他商業合作機會,給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力”。

  易居智庫研究總監嚴躍進置評道,“政策完善其實是對土地市場進行的一次系統、全面、務實、高效的打補丁操作,具有真正穩地價功效。”從一些城市的做法和規定可看出,未來拍地一旦超過溢價率,就會有一次性報價、搖號、競品質等做法。對於房企而言,未來要不斷研究競品質的新規則,尤其是要學習北京模式。

  嚴躍進建議在競品質方面,房企要關注綠色建築、裝配式建築、超低能耗建築、宜居技術應用、管理模式、城市設計及總圖規劃、建築單體、交通流线設計、景觀與公共環境等因素,真正具備高品質建造技術,進而在競品質評分環節取得高分。

  柴鐸認爲,從當下幾種土地拍賣規則來看,超限價後“熔斷”,對於避免熱點地塊產生“地王”最爲有效,但卻經常導致超限價流拍,不僅浪費資源,也會打亂城市土地供應節奏;限價+競價模式,則可能導致用地主體在後續環節壓縮成本,造成房屋面積縮水、質量問題,同時,由於未來市場不確定性,限房價可能導致銷售期新房和二手房價格倒掛,扭曲市場;“一次報價”模式,相對行政幹預相對較少,這種方式未來很可能大量採用,但缺點在於地價控制較柔性。

  “還應該出臺的補救措施很多,包括一個企業一次不能投三塊土地,中標多塊土地的,只能選擇其中一塊,然後其他的重新搖號。” 柴鐸建議。

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