开發商“賣點”前置 北京首批高標準設計方案有“看點”

發布時間:2021-08-10點擊量 : 224

  近日,北京新房市場“暗流湧動”,首批集中供地項目集中上线,讓購房者有了更多選擇。“銷售、回款”利劍懸頂,房企們开啓加速跑模式。從5月中旬到7月底,不到兩個月時間不僅多個項目案名敲定,部分項目樣板間、戶型圖都已準備妥當,還有項目從拿地到取得建設工程規劃許可證僅用44天。

  在首批集中供地中,備受關注的、進入競高標準商品房建設方案的地塊,也有了新消息。7月30日,北京市規劃和自然委員會發布了《2021年第一批集中供地高標準設計方案公告》,8個方案在空間布局、增加服務配套等方面各具特色。

  注重裝配率

  在本次公布的方案中,4個項目位於朝陽區,2個位於海澱區,通州區、延慶區各1個。所涉及的項目整體布局、地上建築面積、地下建築面積、規劃戶數、車位數,項目建設的亮點、特色,配套情況等被一一展示出來。

开發商“賣點”前置 北京首批高標準設計方案有“看點”

 (8宗地高標準建設方案基本情況表,央廣網房產整理制圖)

  在裝配式建築方面,按照北京現行規定,以招拍掛方式取得城六區和通州區地上建築面積5萬平方米(含)以上國有土地使用權的商品房开發項目應採用裝配式建築;在其他區取得地上建築規模10萬平方米(含)以上國有土地使用權的商品房开發項目應採用裝配式建築。採用裝配式混凝土建築的項目,其裝配率應不低於50%。

  “從整體看,本次公布方案對裝配率要求比較高。”合碩機構首席分析師郭毅表示,8個方案裝配率基本都在91%以上,對开發商工程建設、招採、營銷等都會形成新挑战。

  “從方案中可以看到开發商在樓座的規劃布局上非常用心。”郭毅說,第一,樓座布局考慮到了人行和車行動线排布的合理性;第二,社區園林盡可能多的圍合了樓宇,以保證購房家庭休闲空間的打造。

  全部執行綠建三星標準

  本次高標準建設方案還對建築的綠色、健康、低能耗進行着重強調。8個項目競得方承諾全面實施三星級綠色建築標準。

  所謂“綠色建築”就是在建築全壽命期內,最大限度地節約資源(節地、節能、節水、節材)、保護環境、減少污染,爲人們提供健康、適用和高效的使用空間,與自然和諧共生的建築。按照相應的評分標準,綠色建築分爲一星級、二星級、三星級。

  2015年12月30日,北京發布的《綠色建築評價標準》顯示,建築要達到三星級標準並不容易。在總分100分的情況下,參評建築需要節地與室外環境、節能與能源利用、節水與水資源利用、節材與材料資源利用、室內環境質量、施工管理、運營管理7類評價指標總得分在80分以上。

  今年,北京發布了新的《綠色建築評價標準》,在能耗、節水、隔聲、室內空氣質量、外窗氣密性等方面提出更高技術要求,並於6月1日起开始實施。

  北京住建委發布數據顯示,截至上半年,今年北京新增29個綠色建築,其中住宅三星級綠色建築僅2個。

  此外,在公布的方案中,超低能耗建築面積、健康建築面積在各個項目建築總面積中的佔比也被公布。

  對此,綠色建築與節能委員會委員、北京檸檬樹綠色建築科技有限公司總經理黃俊鵬表示,此次執行的三星級綠色建築標準對房企來說非常具有挑战性。

  “根據我們得到的反饋,房企忙於成本研究,對綠色建築、超低能耗建築、健康建築理解不多,對房企高質量發展準備不足。”他表示,過去,房企做綠色建築的動力是爲了“合規”,滿足一星級基本要求就行。而做高星級建築需要有較強的研發能力、供應鏈管理能力,面對新要求,房企有些應接不暇,未來或將出現重研發、輕運營的情況。

  拼“公建” 开發商“賣點”前置

  除了拼“裝配率”“綠建”,本次公布的方案中,部分項目還明確了未來社區將額外增配哪些公共服務設施。

  以延慶區南菜園1-5巷棚戶區改造項目YQ00-0007-0002地塊項目爲例。該項目的方案中就明確指出會額外增配部分公共服務設施,如圖書館、咖啡館、健身館、居民議事小院進社區等,營造“家園中心”、“鄰裏小院”,實施一站式服務,推動居民群衆共建共享共治。

开發商“賣點”前置 北京首批高標準設計方案有“看點”

(北京城市副中心0302街區FZX-0302-6004、6002地塊總平面圖,來源《2021年第一批集中供地高標準設計方案公告》,央廣網發)

  北京城市副中心0302街區FZX-0302-6004、6002地塊也表明,沿翠屏路將打造“新居住+新酒店+新教育+城市會客廳”的繽紛小街;會建設城市會客廳爲周邊居民提供公益講堂、健身、藝術展廊等服務。

  過去,未採取“競高標準”供地方式時,在开發商對項目配套進行宣發前,購房者能夠提前了解到的配套設施基本都是從招拍掛文件中看到的醫療、教育等配建。咖啡廳、健身館、城市會客廳等增配,一般是項目進入銷售階段开發商向購房者展示的“賣點”。

  隨着方案公布,公建增配部分被提前擺到“臺面”上。對此,郭毅表示無論是基礎公共服務設施,還是增配的公共服務設施都是和住宅同期交付,方案的公布能夠讓購房家庭更前瞻地了解到片區的配套資源,清晰未來居住生活品質,以便做出更符合自己需求的判斷。

  而對於後期增配能否落實到位的問題,郭毅表示購房者無須過多懷疑或者顧慮。她表示,开發商既然在前期做出承諾,後期就會按照相應的條款進行落實,否則很難通過相關部門的驗收,如果驗收不成功未來在拿地投資方面可能會面臨比較嚴格的限制,所以开發商不可能也沒有必要冒這樣的風險。

  在發布的方案中也明確提出,後續,競得人須嚴格按照高標準商品住宅建設方案進行开發建設,規劃、建設及驗收等環節相關主管部門將落實後期監管工作。

  多城發布新規 嚴控商品房品質

  “高標準設計方案”公布的背後,折射是北京爲提升、保障新建住宅品質所作出的努力。在高標準設計方案中強調綠色建築、裝配式建築裝配率、健康建築等,主要是爲了提升城市整體居住氛圍和品質。而爲了讓購房者“所見即所得”,北京還出臺了《關於進一步規範新建商品住房銷售行爲的通知》,對新建商品房在宣傳、裝修材料明細等方面作出明確要求,以切實保障購房人合法權益。

  除了北京,杭州、蘇州、成都等多城市也發布新政,嚴控商品房品質。

  7月30日,杭州掛牌第二批集中供地地塊,在出讓規則上作出調整,首次推出“競品質”試點地塊。要求本次“競品質”試點地塊全部實行現房銷售,通過竣工備案等驗收手續並通過政府組織的履約監管核驗後方可銷售,商品住宅建成後實現“品質可視化、標準可固化、指標可量化”總體目標。同時,細化了商服用地的要求,提出對住宅用地中規劃允許配建不超過10%的公建部分,需集中建設公益性配套公建、沿街布置配套商業等要求。

  6月8日,蘇州住建局發布《蘇州市住宅品質提升設計指引(試行)》,要求嚴控住宅品質,從建築、結構、給排水、電氣、暖通五個專業進行了明確規範。

  6月7日,爲推動住房高質量發展、提升居住品質,成都市住房和城鄉建設局、市規劃自然資源局聯合出臺《成都市新建商品住宅技術管理規定(第一版)》,從共用部分、套內空間、室外環境3個部分,對新建商品住宅的材料選用、防水防澇、設施設備配置、智能化系統設置、植物選配、樹木胸徑等方面均從技術上進行了具體明確。

  業內人士認爲,對購房者而言,隨着多城對住房品質關注度的加深,未來購房者的住房品質無疑多了一份保障。

  綠色建築與節能委員會委員、北京檸檬樹綠色建築科技有限公司總經理黃俊鵬呼籲房企不要忽視政府推動“高質量發展”的決心。類“高標準”拿地的政策或將在更多城市推進,北京起到的則是表率作用。尤其在地價較高的城市,供地或將不再是“價高者得”,而是更注重高質量發展。

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