土拍“价高者得”时代一去不返

发布时间:2021-08-16点击量 : 164

  箭在弦上的第二批集中土地供应,波折不断。深圳、青岛等多城直接叫停了,杭州、长沙、天津则延迟了。

  多地不约而同按响了暂停键,透露的信息值得深思。8月10日,天津发布土地出让补充公告,颇具参考价值。除了土拍延期,天津还对土拍规则做出改变:调整61宗地块的最高限价,最高溢价率降至不超15%,53块土地价格降幅超20%;土地达到最高限价后,以摇号方式确定竞得人;竞买企业须以自有账户交纳竞买保证金,并提交良好的资信证明及资金来源承诺。

  与此同时,一份文件在坊间流传,显示自然资源部对部分集中供地城市作出了新的部署,内容包括“单宗地溢价率不得超过15%”、“达到上限后不得以竞配建等方式增加实际地价”等。与天津的补充公告互相印证。

  一旦该政策最终落地,意味着在短短半年之内土拍规则又一次变革。今年2月24日,一则自然资源部选取“22城住宅用地供应两集中试点”的消息传出。主要内容是,该22城按照每年不超过三次的节奏,实施土地集中公告、集中出让。此后各地纷纷按此推出第一轮土地集中出让。

  将土地供应从“涓涓细流”变为集中出让“放量供应”,有利于向市场传达土地充足保障的正面信息,是土地供给侧的一大变革。

  不过,第一轮集中供地结束后,一些问题开始浮现。据克而瑞数据显示,上半年,全国300城经营性土地成交建筑面积为9.0亿平方米,同比下跌14%;平均地价达3457元/平方米,同比上涨29%。

  尤其 “两集中”新政之下,一线城市土地成交量和成交金额同比均大幅上涨;二线城市成交量虽不及去年同期,但成交金额同比大涨26%。其中地价增至5587元/平方米,同比上涨高达27%。

  也就是说,土地两集中试点后,供应在下降,价格在上涨,竞争热度不减。

  而近期亦有相关调研显示,地方政府土地依赖度越来越高,并通过抬高底价、拉升溢价率、“竞配建”等来托底和抬高地价,与“稳地价”初衷越走越背离。

  这些都落入了监管层的视线。在最近的官方权威表态中,土地市场被屡屡提及。7月22日,国务院副总理韩正在讲话中指出,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。

  7月29日,住建部副部长倪虹在约谈金华、泉州、惠州等5城时再次提到,要加快建立和完善房价地价联动机制,优化土地竞拍规则。

  应该看到,土地集中供应仅仅是一次土地出让的方式的变化,“零售改批发”,当然难以承担更高期望。

  不过,此番自然资源部再出手,直指土地招拍挂制度的痛点而去。该制度将国有土地市场完全市场化配置,价高者得,符合经济学中的利润最大化原则,却忽略了一个更重要的问题——社会公平。正是这种价高者得的模式,在土地供需矛盾以及各种资金推动下,引发地价快速上涨,进而推动房价过快上涨。

  此次自然资源部的新部署,给土地招拍挂制度的优化提供了思路。新模式下,土地该卖多少钱,要在“稳地价”原则下按市场评估地价决定,地方政府先控制出让底价,然后规定最高限价(不超过底价15%)。然后,通过“地价—房价”联动,得以从容地对新房价格进行限制。可预见的是,“限地价、控房价、竞品质”将成为热点城市供地的普遍规则、长效机制。

  显然,今后住宅用地出让将不再只是“价高者得”。此举意义非凡。如果说此前是对拍地程序上的变化,是物理变化,这次调整则是在拍地规则上的改变,是一个化学变化。

  某种程度上说,已经实行了14年之久的土地招拍挂制度迎来了一次重大转变的可能。甚至,不排除成为我国土地出让管理制度变革的开端。

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