10亿美元新基金 ESR再联手GIC加码中国物流市场

发布时间:2021-08-16点击量 : 112

继大手笔收购ARA(亚腾)后,ESR再次成立了一笔新的基金,“亚太区最大的物流地产集团”正不断巩固着自己的地位。

8月13日,ESR发布公告称,将与APG、RECO两位投资者签订一份合作协议,设立一个共同投资平台。

观点地产新媒体于公告获悉,于2021年8月13日,ESR投资者、APG投资者及RECO投资者订立一份共同投资平台协议,以设立一个共同投资平台(新中国发展平台)。

新中国发展平台是一个新的发展基金,初始资本承担上限为合共10亿美元,将投资于由ESR采购、开发和管理位于中国选定市场的仓储或仓储与工业混合用途物业。

ESR认为,新中国发展平台进一步巩固了集团与两家领先机构投资者的关系,并使集团能够进一步扩大在中国的投资,预计中国的物流市场将持续增长。

两位老伙伴

对于近两年来增长迅速的ESR,这不过是成长路上又一笔助力,而帮手则是来自两位老伙伴,欧洲养老基金APG,以及新加坡GIC旗下的RECO。两者同样是ESR的股东之一,APG持有公司6.9%的股份,而GIC持有公司5.96%的股份。

两者与ESR在2020年便多次联手。2020年3月份,APG、CPP和ESR成立10亿美元开发合营企业ESR-KS II,在首尔和釜山都会区投资及开工业和仓储物流资产组合。这是ESR与APG的第四次开发合作,

同时,仅在2020年,ESR与GIC便达成了4项合作协议,分别位于中国的5亿美元、位于澳大利亚的7.59亿美元以及位于印度的3亿美元,还与GIC在澳大利亚成立了4.56亿美元的核心增益基金合伙企业。

GIC作为曾经普洛斯的大股东,亚太区物流地产界最大的资金方,其也选择在后起之秀ESR与普洛斯之间两头下注。而普洛斯身为物流地产界的绝对领头羊,随着ESR的穷追不舍,后者在亚太区的影响力已经丝毫不亚于曾经的老大哥。

其中,ESR极其善于利用资本的助力。作为一家从出生就带着基金血液的物流地产商,ESR管理层选择与基金伙伴们不断抱团,将ESR这块蛋糕做得越来越大,其在收并购上也比普洛斯要大胆得多,而华平的角色则显得尤为重要。

2011年,华平投资集团与沈晋初、孙冬平共同成立 “易商”,主要在中国、韩国等地提供现代化仓储设施服务,随后与红木合并成立“易商红木(ESR)”,华平成为ESR的联合创始人。

在成立之时,依靠华平撒下的第一桶金,ESR成功在国内打下了根基。在10年后的2021年,华平的又一次帮忙让ESR成为了亚太地区最大的房地产及房地资产管理公司,并成为全球第三大上市房地资产管理公司。

这笔交易就是前文提到的价值336亿人民币(52亿美元)的ARA收购案,刚发生于一周前的8月5日。

资本与蛋糕

2016年,华平牵头的ARA私有化协议中,华平就是后者的最大股东,并在2020年增持至48.7%的股权,此次将ARA售予ESR的协议便是由华平一手促成的。

截至2021年6月30日,ARA集团及其联系人所管理的总资产达950亿美元,该等基金投资于各种传统房地产资产私募房地产信贷及基础设施,并且通过其附属公司 LOGOS 投资新兴房地产资产,包括物流及数据中心。

ESR作为善用资本手段的代表,其在此次交易付出的现金仅仅为5.19亿美元,分别以每股27港元的价格发行12.34亿股代价股份,对应价值42.86亿美元;还发行1.11亿份代价VLN(将按代价股份转换),合计3.87亿美元。

在完成交易后,ESR的资产管理规模达到1290亿美元,相当于亚太区第二大地产基金管理平台的逾2倍规模。

此次ARA与ESR的强强联合可以看作是一次资产注入,前者的利益相关方们大多获得的是ESR的股票,而非现金回报,这也意味着越来越多人都寄望ESR的蛋糕越做越大。

ESR主席Jeffrey Perlman认为,近年来,电商的快速崛起、数字化转型的加速以及亚太地区不动产的金融化等趋势都大幅提升对物流地产和数据中心等新经济地产的需求。

ESR的常规开发模式是利用第三方资本提供开发项目动工资金,并采取严谨的轻资产策略,以期达成开发项目竣工的目标。

ESR在2020年报中认为,疫情对电子商务的发展是有一定的推动,后者规模需求激增,加上冷链行业及新基础设施发展,这些趋势均进一步刺激物流地产市场需求。

在政府新发布的 “十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出,要建设现代物流体系,加快发展冷链物流,统筹物流枢纽设施、骨干线路、区域分拨中心和末端配送节点建设,完善国家物流枢纽、骨干冷链物流基地设施条件等系列举措。

物流地产界是“马太效应”作为明显的行业之一,资金会往头部企业流动。在完成ARA交易后,ESR的新经济资产管理规模将提升49%达到500亿美元以上。

根据仲量联行《2021年中国物流地产白皮书》披露,中国人均仓储物流设施库存不足1平方米,距离美国和日本近4平方米存在不小的差距,仍有较大的发展空间。

而随着疫情的冲击,国内进一步促进消费、扩大内需,构建国内大循环,物流地产作为零售供应量的重要一环,其2020年第三方规模达到3310亿美元,2013至2020年间的复合增长率达到16.6%。

同时,巨大的消费需求也拉动了以数据中心为首的“新基建”,疫情加速了商业线上化的过程,数据中心是下一代通信技术(如5G、云计算、人工智能和物联网)必不可少的基础设施。

Jeffrey Perlman表示, ARA的附属公司LOGOS在投资物流地产和数据中心方面具有独特优势和市场领先地位。ESR与LOGOS这两个新经济地产平台的强强联手,也将进一步巩固和加强合并后公司在新经济地产领域的领导地位。

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