买地不到一年 上海地产近43亿挂牌转让闵行商业地块

发布时间:2021-08-16点击量 : 87

从人烟稀薄到车水马龙,从产业贫瘠到企业聚集……上海虹桥商务区正以惊人的速度在成长。

然而,在这寸土寸金的虹桥热土上,一家本土房企却在默默地“减重”。

近日,上海地产挂牌转让旗下上海虹权置业有限公司100%股权及转让方对标的企业23.03亿元债权,起价29.43亿元。

同时,上海虹极置业有限公司100%股权及转让方对标的企业10.08亿元债权亦被摆上货架,起始价达为13.77亿元。

据观点地产新媒体查阅,上述两家公司的主要资产为位于上海闵行区的两宗商业地块,总土地面积199.51亩,总建筑面积24.12万平方米,由上海地产于去年10月竞得。

资本市场的买入卖出总能引发市场关注。持有不到一年,上海地产再度将上述地块转让,原因为何?

有分析认为,上述两宗地块设置的自持100%办公物业不少于20年条件,“劝退”了不少开发商。

与此同时,上海地产主营业务包括旧改、保障房及租赁住房建设运营等,这类业务均为长周期项目,资金需求量十分大。或许上海地产出售闵行两宗地块,亦是资金压力下的自主选择之举。

43亿转让两地块

据上海联合产权交易所8月13日信息,上海地产挂牌转让旗下上海虹权置业有限公司100%股权及债券、上海虹极置业有限公司100%股权及债权,挂牌起始总价43.2亿元。

两个项目公司均成立于2020年9月25日,次月,上海地产以上述两家企业作为拿地主体,竞得闵行区两宗商住地块。

过往报道显示,2020年10月21日,虹权置业以底价21.94亿元竞得闵行区新虹街道G1MH-0001单元III-G02B-02、III-G02D-04地块,楼面价13510元/平方米。

同日,虹极置业以底价9.6亿元竞得闵行区虹桥商务区(G1MH-0001)单元III-F05-10地块,楼面价12185元/平方米。

根据当时的出让条件,两宗地块均位于虹桥商务区核心区,前者商业面积不大于40%,办公面积不小于60%,未来需引入发展商贸、创新科技型等产业的企业总部;而后者为纯办公性质,未来需引入发展新材料等产业的企业总部。

彼时,虹桥商务区写字楼的价格已经达到了3-6元/平方米/天,取其中间数4.5元/平方米/天,按照总建筑面积24.12万平方米计算,假设出租率达到100%,日租金达到108.57万元,月租金3257.1万元,一年租金收入为3.91亿元,即便加上建设、运营费用,上海地产拿下上述地块还算划算。

但细看下来,为了确保意向企业能够入驻虹桥商务区,两宗地块均设置了更为严苛的准入条件:竞得人在竞得地块后需要自持物业不少于20年。

另外,项目在取得规划竣工验收许可后,第一年实现税收不少于2000元/平方米的税收贡献,第二年实现税收不少于2500元/平方米的税收贡献,第三年实现税收不少于3000元/平方米的税收贡献,后续年度税收贡献保持稳定增长。

准入条件可谓十分严苛。

彼时,就有分析人士提到,上述地块的条件比较严格,限制比较多,所以导致地块热度不如预期。

如今,拿地不到一年,上海地产便将项目挂牌转让,或许这家企业在经过长时间考量后,仍旧对未来20年产生的不确定性感到忧虑。

但从另一方面来看,成功转手后,上海地产能够迅速回笼43.2亿元的资金,同时能够实现33.11亿元的债务出表。

上海地产承压

“要进一步增强资金集中管理意识,提高资金使用敏感度;加快资金回笼,确保集团长期健康发展。”

在上海地产集团2021年经营目标运行年中分析会上,该公司管理层对下半年的资金管控提出了更高的要求。

上海地产成立于2002年,是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司,注册资本300亿元。此前,上海地产旗下拥有另外三家地产平台,包括中华企业、金丰投资和中星集团,几个平台不可避免出现了同业竞争。

2015年,金丰投资被绿地集团借壳实现整体上市,随后,上海地产完成与中华企业的重组后,将200万平方米的土地储备、中星集团100%股权注入中华企业。

重组完成后,不少券商、评级机构在报告中提到,上海地产集团的土地储备丰富,推测未来有可能持续为中华企业注入资产。

因此,在上海地产后续的多次拿地当中,也被看作是母公司提前获取中华企业储备地块的意图,包括去年拿下的闵行区两宗地块。

只可惜,拿地以来,市场并未查询到上述地块相关的建设进展,地块亦未曾注入上市平台,如今,却被直接摆上货架。

事实上,自重组以来,上海地产就明确自己为政府功能类平台,主营业务包括城市更新建设、旧区及城中村改造、长租公寓建设运营、保障房建设运营管理、黄浦江两岸岸线综合开发和管理、大众养老、生态环境建设等业务板块。

这类业务均为前期投入较大、资金回流周期较长的业务,就导致企业沉淀更多的资金。与此同时,近两年来,房地产市场调控趋严,企业在拿地端、融资端、销售端均受到限制,而出售项目成为上海地产回笼资金最快的方式。

根据此前公布的上海地产2020年第一期公司债券募集说明书,2017-2019年度,上海地产营业收入分别为398.37亿元、481.14亿元和312.96亿元,报告期内波动较为明显。

截至2019年12月31日,上海地产审计合并资产总额为3020.54亿元,合并负债总额为1955.73亿元,合并所有者权益为1064.81亿元,其中归属于母公司所有者权益为905.83亿元。

此外,当年,该公司经营活动产生的现金流量净额由正转负,依旧处于较低水平。

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