建業新生活:“中原战略”市拓與保持毛利率穩定

發布時間:2021-08-14點擊量 : 185

截至8月13日上午10時,港交所11只物業股錄得上漲。在昨晚發布中期業績報告後,建業新生活成爲上漲的11只物業股中漲幅最大的那支,一度漲4.01%,報6.74港元。

早在上月,建業新生活預計業績盈喜,指股東應佔未經審核綜合純利將較2020年同期錄得不少於40%的增加。

據8月12日發布的中報數據顯示,截至2021年6月30日,建業新生活實現總營收15.64億元,較2020年同期增長47.4%;淨利潤2.71億元,同比增長43.3%;期內本公司股東應佔利潤爲人民幣260.2百萬元,較2020年同期增加41.5%。

於2021年6月30日其在管面積與合約面積分別較於2020年12月31日增長14.9%及11.8%,分別達到約1.2億平米和2.1億平米。總得來說,建業新生活2021上半年度在規模、收入、利潤上的表現取得了一定進步。

市場化外拓與毛利率

建業地產董事局主席胡葆森在2021年新春寄語中說,“建業人決計自2021年始,將企業战略根據地的半徑從300公裏延長至500公裏,走出河南,走向大中原,服務大中原。”

觀點地產新媒體了解,在8月13日建業新生活業績會上,董事會主席王俊亦表示,公司的“大中原战略”是深思熟慮後提出來的。

“就是從河南的能力半徑到整個大中原的半徑,什么意思呢?就是以鄭州爲中心,高鐵兩小時的圈子。在這裏面有超過3億人以上的市場。” 王俊解釋道。

建業新生活自去年5月分拆上市至今,跟中原建業、建業地產的關聯交易有所減少,在管面積方面的依賴度也有所減少。數據顯示,新增在管面積中,建業地產與中原建業方面新增的面積佔比31.1%,而第三方外拓的新增在管面積佔比47.2%。

對外業務上,覆蓋省份明顯增多。於2021年6月30日,建業新生活的物業管理及增值服務覆蓋河南省全省18個地級市(以及102個縣級城市中的100個縣級城市)及河南省外(包含陝西省、山西省、河北省、安徽省、湖北省、新疆及海南7省)。而在去年,其覆蓋範圍僅限河南及其周邊。

在收並購方面,繼去年通過對泰華收購而落地河北衡水後,建業新生活先後與地市物企龍門物業、金管家物業等達成战略合作。這帶來了收入上的顯著增長。

“這基於我們這29年來在河南的積澱,它其實是三四五线城市布局,或者說二线城市、三线城市、四线城市、縣域城市,建業在這裏面有一套方法論,這是我們最核心的競爭力,我們的地產可以做到非常有性價比的,能夠在一個縣級城市獲得更好的收入利潤。”王俊說。

但增長最強勁的基礎物管及其增值服務,以及生活服務部分的毛利卻在下降。據報告,該公司毛利率從去年同期的約34.6%降至截至期內的約32.1%。在物管及增值服務方面,毛利率從2020年上半年31.7%下降到2021年上半年度的29.7%,同比下降2個百分點;而生活服務方面,毛利率從40.1%下降到34.4%,同比下降5.7個百分點。

收入增長,毛利率卻減少了。在港交所其他上市物業公司中,華潤萬象生活亦在增加第三方外拓,在2020年度中毛利率提升4.1%;但外拓速度較快的新城悅服務毛利率亦有所減少。

對此,建業新生活首席財務執行官馬楠回應稱,“這裏面還是有結構性的原因,由於公司整體的業務是比較廣泛的,所以就使得公司在每一個業態上面,有關不同的毛利率的存在。”

該人士續指,不同業務的增長程度不同,毛利率也會發生變化,公司整體毛利率會一直保持基本穩定、略有小幅上升的狀態。

增值服務與私域流量

今年1月5日,住建部、發改委、銀保監會等十部委發布《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》在推動發展生活服務業方面提出,要加強智慧物業管理服務能力建設、提升設施設備智能化管理水平、促進线上线下服務融合發展、探索“物業服務+生活服務”模式以滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

這方面物業行業早已在布局,比如截至2019年底,藍光嘉寶服務上线的“員工生活家系統”和“嘉寶生活家社區商城”兩大 APP,後者已吸引注冊用戶超過 79.4 萬人;新城悅服務曾與好慷在家、十薈團合作,後兩者曾表示也主要看重新城的高粘性私域流量。

相比之下,建業新生活的“建業+”不算應運而生,但如今也在趕潮流。

“建業+”是建業新生活的業務主线。在業績會上,王俊認爲,政策對於拿地的調控,也同時意味着在管面積受到影響,所以主要着力於提高營運效率。

“建業+是一個建業的大平臺,它有一些貨及有一些线上商城的東西。我們整個規劃當中,比如說房管家、車生活,這也都是建業+的一部分。”

“我們提供一些可以快速觸達到消費者的基本類產品訂閱,例如糧油等,效率是可以提升到15分鐘送貨,或者15分鐘觸達。”他舉例說。

“我們從過去的那些年,就是以提供服務开始,然後構建信任的關系,讓大家能夠在一起,把他們的小朋友寄托到建業+的线下服務站,這在一线城市是不可思議的,這就證明我們跟他們之間有一種強紐帶的信任關系。” 首席執行官及執行董事王乾補充。

2021年上半年,建業新生活的平均滲透率已經達到了28.8%。其測試過最高的滲透率的區域可以達到52%,也就是每兩戶可以觸達有一戶用戶。

據王俊介紹,截至6月30日,“建業+”累計注冊用戶超470萬人,建業+的月活躍用戶數達到了141.5萬人,同比也是上升了94.2%。在推出的年貨節等活動中GMV接近6000萬。

建業新生活在2020年年報對未來的展望中提到,通過智慧化投入,預計基礎的物管毛利率每年會有至少2個百分點的提升。

在2021年上半年度,該公司在物管及增值服務方面,毛利率從31.7%下降到29.7%,同比下降2個百分點;而生活服務方面,毛利率從40.1%下降到34.4%,同比下降5.7個點。

王俊回應,毛利下降不多,並且與互聯網公司對比來說,建業不想那么燒錢,更期待看長期價值。

若像王俊說的那樣,建業新生活要達到去年年報中所展望的目標,或許還需要一段時間。

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