建业新生活:“中原战略”市拓与保持毛利率稳定

发布时间:2021-08-14点击量 : 96

截至8月13日上午10时,港交所11只物业股录得上涨。在昨晚发布中期业绩报告后,建业新生活成为上涨的11只物业股中涨幅最大的那支,一度涨4.01%,报6.74港元。

早在上月,建业新生活预计业绩盈喜,指股东应占未经审核综合纯利将较2020年同期录得不少于40%的增加。

据8月12日发布的中报数据显示,截至2021年6月30日,建业新生活实现总营收15.64亿元,较2020年同期增长47.4%;净利润2.71亿元,同比增长43.3%;期内本公司股东应占利润为人民币260.2百万元,较2020年同期增加41.5%。

于2021年6月30日其在管面积与合约面积分别较于2020年12月31日增长14.9%及11.8%,分别达到约1.2亿平米和2.1亿平米。总得来说,建业新生活2021上半年度在规模、收入、利润上的表现取得了一定进步。

市场化外拓与毛利率

建业地产董事局主席胡葆森在2021年新春寄语中说,“建业人决计自2021年始,将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里,走出河南,走向大中原,服务大中原。”

观点地产新媒体了解,在8月13日建业新生活业绩会上,董事会主席王俊亦表示,公司的“大中原战略”是深思熟虑后提出来的。

“就是从河南的能力半径到整个大中原的半径,什么意思呢?就是以郑州为中心,高铁两小时的圈子。在这里面有超过3亿人以上的市场。” 王俊解释道。

建业新生活自去年5月分拆上市至今,跟中原建业、建业地产的关联交易有所减少,在管面积方面的依赖度也有所减少。数据显示,新增在管面积中,建业地产与中原建业方面新增的面积占比31.1%,而第三方外拓的新增在管面积占比47.2%。

对外业务上,覆盖省份明显增多。于2021年6月30日,建业新生活的物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市(以及102个县级城市中的100个县级城市)及河南省外(包含陕西省、山西省、河北省、安徽省、湖北省、新疆及海南7省)。而在去年,其覆盖范围仅限河南及其周边。

在收并购方面,继去年通过对泰华收购而落地河北衡水后,建业新生活先后与地市物企龙门物业、金管家物业等达成战略合作。这带来了收入上的显著增长。

“这基于我们这29年来在河南的积淀,它其实是三四五线城市布局,或者说二线城市、三线城市、四线城市、县域城市,建业在这里面有一套方法论,这是我们最核心的竞争力,我们的地产可以做到非常有性价比的,能够在一个县级城市获得更好的收入利润。”王俊说。

但增长最强劲的基础物管及其增值服务,以及生活服务部分的毛利却在下降。据报告,该公司毛利率从去年同期的约34.6%降至截至期内的约32.1%。在物管及增值服务方面,毛利率从2020年上半年31.7%下降到2021年上半年度的29.7%,同比下降2个百分点;而生活服务方面,毛利率从40.1%下降到34.4%,同比下降5.7个百分点。

收入增长,毛利率却减少了。在港交所其他上市物业公司中,华润万象生活亦在增加第三方外拓,在2020年度中毛利率提升4.1%;但外拓速度较快的新城悦服务毛利率亦有所减少。

对此,建业新生活首席财务执行官马楠回应称,“这里面还是有结构性的原因,由于公司整体的业务是比较广泛的,所以就使得公司在每一个业态上面,有关不同的毛利率的存在。”

该人士续指,不同业务的增长程度不同,毛利率也会发生变化,公司整体毛利率会一直保持基本稳定、略有小幅上升的状态。

增值服务与私域流量

今年1月5日,住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》在推动发展生活服务业方面提出,要加强智慧物业管理服务能力建设、提升设施设备智能化管理水平、促进线上线下服务融合发展、探索“物业服务+生活服务”模式以满足居民多样化多层次居住生活需求。

这方面物业行业早已在布局,比如截至2019年底,蓝光嘉宝服务上线的“员工生活家系统”和“嘉宝生活家社区商城”两大 APP,后者已吸引注册用户超过 79.4 万人;新城悦服务曾与好慷在家、十荟团合作,后两者曾表示也主要看重新城的高粘性私域流量。

相比之下,建业新生活的“建业+”不算应运而生,但如今也在赶潮流。

“建业+”是建业新生活的业务主线。在业绩会上,王俊认为,政策对于拿地的调控,也同时意味着在管面积受到影响,所以主要着力于提高营运效率。

“建业+是一个建业的大平台,它有一些货及有一些线上商城的东西。我们整个规划当中,比如说房管家、车生活,这也都是建业+的一部分。”

“我们提供一些可以快速触达到消费者的基本类产品订阅,例如粮油等,效率是可以提升到15分钟送货,或者15分钟触达。”他举例说。

“我们从过去的那些年,就是以提供服务开始,然后构建信任的关系,让大家能够在一起,把他们的小朋友寄托到建业+的线下服务站,这在一线城市是不可思议的,这就证明我们跟他们之间有一种强纽带的信任关系。” 首席执行官及执行董事王乾补充。

2021年上半年,建业新生活的平均渗透率已经达到了28.8%。其测试过最高的渗透率的区域可以达到52%,也就是每两户可以触达有一户用户。

据王俊介绍,截至6月30日,“建业+”累计注册用户超470万人,建业+的月活跃用户数达到了141.5万人,同比也是上升了94.2%。在推出的年货节等活动中GMV接近6000万。

建业新生活在2020年年报对未来的展望中提到,通过智慧化投入,预计基础的物管毛利率每年会有至少2个百分点的提升。

在2021年上半年度,该公司在物管及增值服务方面,毛利率从31.7%下降到29.7%,同比下降2个百分点;而生活服务方面,毛利率从40.1%下降到34.4%,同比下降5.7个点。

王俊回应,毛利下降不多,并且与互联网公司对比来说,建业不想那么烧钱,更期待看长期价值。

若像王俊说的那样,建业新生活要达到去年年报中所展望的目标,或许还需要一段时间。

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