毛利率下跌近10%背后 仁恒置地的两大对策

发布时间:2021-08-14点击量 : 221

 8月13日,在新加坡交易所上市的仁恒置地交出了2021年上半年成绩单。

截止6月底,仁恒置地纯利录得8.23亿元,同比升67%;实现收入131.89亿元,同比增长44.7%。其中,113.59亿元是来自房地产销售结转,物业管理服务收入4.2亿元,物业投资及酒店营运收入6.92亿元。

销售方面,上半年仁恒置地连同其合营企业和联营公司的住宅、商业单位及停车场的合同预售总额约286.81亿元,同比减少3.7%;预售合约建筑面积89.89万平方米,同比增长8.1%;平均销售价格为31905元/平方米,较2020年同期下跌10.9%。

而三道红线方面,仁恒置地全部达标为绿档房企。其中,现金短债比是2.7倍,净负债率49.9%,较2020年底下降13.3个百分点。

不过,值得注意的是,作为一直以开发高端住宅为主的房企,仁恒置地的毛利率再次出现了较为明显的下滑,由2020年同期的35.9%下跌了9.2个百分点至26.7%,而2019年同期该数字为46.5%。

一位参加了当日Analyst Meeting(投资者会议)的分析师透露:“毛利率的下降是行业里一个很现实的问题,想要回升会越来越困难。管理层在会上表示,上半年的毛利率只有26%左右,主要是因为结转的项目利润比较低。从全年来看,毛利率还是会保持在30%左右,甚至30%以上一点。”

虽然仁恒上半年取得了不错的成绩,该位分析师就称:“面对政府越发趋紧的调控,管理层对于下半年、甚至于明年市场的看法并不乐观。”

面对新冠疫情以及政策监管所带来的压力,仁恒置地将如何破局?首先,仁恒置地给出的一大对策便是“坚持快周转”。

早在2020年中期业绩会上,管理层便已提出要加快周转。董事局主席钟声坚曾表示:“项目从拿地到开工,将不会超过4至8个月,而拿地到销售平均不会超过12个月,虽然与万科、碧桂园仍有距离,但基本都可以12个月内完成。”

据上述分析师分享,为了加快周转速度,当面对一些综合地块合作时,仁恒表示将只负责其中的住宅部分,而需要长期运营的写字楼、酒店等商业部分则由合作方来负责。

据观点地产新媒体获悉,仁恒管理层在投资者会就指出,虽然过去两年间公司推地的量比较大,但是同时销售速度也很快,回收的现金也比较快。今年上半年的合约销售额接近290亿元,而回款也差不多达到290亿左右。

此外,面对如今业内涌现出的并购机会,管理层也表示:“今年下半年,仁恒主要是把能够卖的东西尽量多卖,保持公司有充足的现金。如果有收并购机会,仁恒都会去看的,只要有钱赚公司就会去做。”

除了坚持快周转之外,仁恒置地的另一个努力方向便是保持足够的利润。

仁恒管理层会中表示,当前仁恒置地收购土地的策略,第一是快周转,第二就是要有足够的毛利,只有满足这两个条件,公司才会出手。

以首轮集中供地为例,相比于浙江杭州、宁波的火爆,江苏的苏州、南京、南通等主要以摇号决出最后的竞得者,留有一定的利润空间。

据观点地产新媒体不完全统计,2021年上半年,仁恒置地在公开市场摘得5宗地块,耗资95.55亿元。其中,除在天津摘得一地外,剩余4宗地块均位于江苏省。

仁恒管理层指出,下沉江苏是集团当前集团的战略之一。

对此,管理层进一步解释道,首先,江苏的经济活力很强。例如盐城,作为地级市它的GDP总量堪比广西首府南宁;其次,江苏的许多城市都呈现出人口,例如无锡、南通等;再者,仁恒置地在江苏拥有被验证过得品牌知名度和认可度。例如新盘在盐城可以做到日光,而在南通每一次都需要摇号。

据了解,自1993年仁恒置地布局长三角以来,江苏一直是其深耕的重要根据地。从销售地域分布来看,在2021上半年仁恒置地的物业销售中,江苏省的贡献占比达38.2%。

此外,代建也逐渐成为了仁恒置地提升利润的另一个重要途径。

半年报数据显示,上半年仁恒置地连同其合营企业和联营公司的住宅、商业单位及停车场的合同预售总额较去年同比减少3.7%,但若计及"仁恒"品牌的其他物业开发项目的合同预售总额,与2020年同期相比增长13.1%至355.24亿元。

据了解,目前仁恒置地在上海、海南、苏州、南京等地都在布局代建项目。仁恒置地的代建业务主要分为两种:第一,以仁恒置地作为项目操盘方,进行开发和销售,不需要投入资本金,输出管理和品牌,收取相应的费用,并同时伴有激励机制;第二,接受政府或当地国企的委托,进行项目开发管理,但此类项目并不流入市场销售,会移交给持有方处置。

而在会中管理层就谈到,“仁恒做代建的优势在于优良的场景质量、系统管控,以及物业管理,这也是地方政府愿意找仁恒代建的原因。如果未来政策变化是利好代建发方向展,那么代建跟租赁必定会成为公司一条新的跑道。”

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