原报道 | 被催缴的土地金

发布时间:2021-08-14点击量 : 87

近期有一批发展商,被兰州市政府通报批评。

出于财政吃紧,这座西北第二大城市在2020年向市场供应了近三年来规模最大的土地资源,成交宗数、成交面积全面上升,成交金额则达到了219.09亿元。但兰州政府最新发现,有一批开发商至今仍在拖欠过去土拍产生的土地出让金,于是发文公告,相当于隔空喊话催收。

具体而言,兰州市自然资源局在7月22日公布了一份土地出让金欠缴单位名单,要求提到的开发企业将欠缴的土地出让金尽快补缴到位。

根据发布的名单,欠款的单位合共41个,包含房地产开发商35家,涉及大型品牌地产商恒大集团和富力地产,和多家兰州本地开发商。

只是文件并未公布,各家企业的具体欠款时间、金额和项目地块情况。但据了解,某些企业拖欠土地出让金,实际已长达数年之久。

欠款名单

在欠款的企业中,例如兰州伦华房地产开发有限公司,该公司负责开发位于兰州市城关区的兰州中央商务区综合楼项目,规划建设一栋233 米的超高层写字楼。

资料显示,伦华房地产最早在2011年就拿下了项目地块的熟化资格。随后在2013年和2018年4月,通过公开出让方式,分别取得项目一期、二期地块的土地使用权,土地总面积3.71万平方米,总地价约8.49亿元。因此伦华房地产的欠款情况或至少存在4年。

兰州云阳房地产开发有限公司的欠款或发生在2019年5月后,当时该公司斥资1.22亿元夺得兰州西固区一宗3.87万平方米的商服用地。目前地块项目华奥港伦国际酒店群据悉“在有序建设中”。

另外榜上有名的兰州本土房企包括,兰州虹盛润凯房地产开发有限公司,其目前在西固区开发综合体项目兰州金城中心。虹盛润凯最近一次有迹可循的拿地是在2020年4月,以570万元为兰州金城中心项目摘得2.07万平方米补充用地。

另有甘肃富星房地产开发有限公司,该公司最新一个开发的项目为住宅楼盘富星·天悦国际项目,项目在2020年12月开工。事实上,富星地产在此前就与兰州市国土资源局,因富星家具广场土地的建设用地使用权出让价款补缴问题,存在十余年的官司纠纷。

而名单上兰州恒雅旅游开发有限公司、兰州恒杰旅游开发有限公司、兰州恒文旅游开发有限公司等20家企业,均指向近年来现金流受到质疑的恒大集团。

其中除兰州恒强房地产开发有限公司和甘肃盛大房地产开发有限公司之外,其余18家旅游开发有限公司均由兰州恒大文旅开发有限公司在2020年6月份成立,7月份集中斥资64亿元包揽了兰州城关区青白石59宗地块,筹备建设兰州恒大文化旅游城项目。

兰州恒强旗下的恒大兰州七里河黄峪镇项目,亦是在2020年7月份拿地。甘肃盛大房地产开发有限公司则与恒大西固恒大都市广场存在关系。西固恒大都市广场最早于2013年6月就传出消息,当时据说计划2016年建成,但目前开发停滞。

同样,此次被点名的头部房企富力地产,其被兰州市自然资源局追缴土地出让金的主体,是兰州富力城房地产开发有限公司。

富力地产在2020年4月份斥资15.24亿元夺得兰州安宁迎门滩中央商务区G1918-G1921号四宗土地,包含两幅商服用地、一幅居住用地、一幅中小学用地。这次拿地亦是富力地产首次进入兰州市场。

根据中国土地市场网信息,兰州富力城公司在拿下四宗地块时,约定支付土地出让金的日期为2021年4月30日。换句话说,富力地产此次欠款时长或约3个月,金额在15.24亿元左右。而这将造成相应后果。

追缴难度

事实上,兰州当地开发商拖欠土地出让金的情况,由来已久且长期存在。或者说,此类情况在整个中国房地产行业的历史上可谓屡见不鲜。

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。它属于政府性基金的重要组成部分,是地方政府除政府预算之外的重要收入来源。

但早年由于违规成本低,不少房企都用类似的长期拖欠土地出让金的方式,拉长账期变相提高现金流。而某些项目开发陷入停滞的开发方,则直接成为“老赖”。一些诉讼文件显示,一些企业欠缴情况更能追溯十余年以上。

2013年国家土地督察机构曾对全国48个城市展开督察,就发现46个城市存在违规少征、欠征或擅自减免土地出让金等问题,涉及829个项目,欠缴土地出让金492亿元。

而追缴方面,财政部于2009年就出台了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》要求,各地政府近年来也在积极开展土地出让金催缴工作,并就相关问题出台一些严厉规定。

这一时期,各地政府对欠缴土地出让价款的追回,主要通过诉诸法律。凡拖欠者均被以民事诉讼形式起诉至相关法院进行追缴,经各级法院判决后仍拒绝缴纳的,就会申请法院强制执行。

2018年,常德市检察院成功对常德市金城房地产综合开发有限公司、常德金泽置业有限公司、常德恒泽置业有限公司17亿余元土地出让金的缴回,就被最高人民检察院列为公益诉讼典型案例。只是这种追讨方式,成效显著但却耗时长亦耗费人力,类似的案件通常被称为“硬骨头”,改革势在必行。

其中2020年末,为了加强土地出让收支管理,兰州市自然资源局亦研究制定了《关于进一步规范国有建设用地使用权出让价款追缴制度》,希望促进土地出让价款及时足额的收缴。

《制度》减少繁琐漫长的诉讼审判程序,规定对违反合同约定、拖欠土地出让金的单位,将通过提醒告知-首次催告-当面约谈-作出行政决定-再次催告-申请法院强制执行-纳入失信人名单的方式予以柔性追缴。而经催告仍不履行的,就可以立刻向法院申请强制执行。

另一方面,一经纳入自然资源系统失信人名单,欠缴单位的工程审批、项目规划验收和不动产登记等手续受限,并且禁止其参与全市范围内的土地竞买活动,其旗下项目的施工许可、房屋预售许可等相关手续也将停办。

相比对名单其他企业具体开发项目的指向模糊,头部房企富力此次拖欠土地出让金则直接联系到其旗下在兰州的首个项目。

资料显示,该项目现被定案为“富力·兰州CBD”,由中建四局西北公司兰州分公司承建。项目为综合体,业态包含住宅、公寓、超甲级写字楼、大型商业等。

其中住宅部分在去年9月26日已开盘,平均售价13900元/平方米起。商业部分规划3栋三层高的商业楼宇,两栋41层150米高的写字楼,以及一栋18层72米高的综合楼。据悉,商业部分的规划平面图公示在刚刚过去的6月份已完成公示。

可见,富力在兰州因欠缴而受到的影响仍在可控范围。未来富力·兰州CBD项目的建设和销售是否受阻,还得看富力在补缴土地出让金上的诚意。

但如果我们以富力地产的视角来思考:兰州CBD项目对富力来说是否显得那么重要,或者更多是一种“食之无味,弃之可惜”的感情?

在上述事件中,富力只是名单上拖欠土地出让金,时长是最短的几家企业之一。但在结合当下房地产行业大环境,以及富力地产的经营背景,这个故事就有更多玩味之处。

富力样本观察

追溯富力兰州项目的历史,其最初的拿地本身便是一件夏炉冬扇的事情,虽说不至于与富力的经营策略背道而驰,但也属于错步的选择。

2017年至2018年是富力地产近年对资产版图扩张意愿最强烈的两年。一方面,其斥资199.06亿元收购万达商业地产旗下酒店资产。另一方面,富力两年来下沉低线市场,分别购入1811万平方米、1405万平方米,共142幅土地,新进入56座城市。

富力与兰州的接触亦发生在这段时间。2018年11月,富力集团董事长、总裁张力被兰州市政府奉为座上宾。其被陪同前往兰州迎门滩中央商务区开发建设进行考察调研,随后与兰州市政府、安宁区政府签署战略合作框架协议。

只是,面对2019年行业寒冬,富力地产因重资产承压及市场原因而承受的现金流压力快速放大。

此时,其前两年一揽子购置的土储转化为大量现货亟待出售,但富力城郊大盘的开发模式受到市场挑战。其当年便没有完成1600亿元年度销售目标,全年合约销售约1381.9亿元,只完成了年度目标的86.38%。

在此情况下,富力决定采取收缩战略。集团主席李思廉2019年中旬授意发出文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,全面开展降负债降杠杆。

众所周知,放缓土地购买是房企最快速有效的降负债方式,富力此时经营策略的转变亦集中体现在此处。因此除开展“促销售、抓回款”外,富力原则上暂停拿地工作,全面转入城市更新领域。

按照李思廉在2019年中旬业绩会投资者会上的发言,富力最初的计划并未完全扼杀招拍挂的渠道。“下半年,拿地要先问过我。”即涉及具体地块可以通报最高领导层,然后再行定夺。

其中华东、华北、兰州所在的西北区域原则上限制最松。因为不像在华南地区囤积了大量的现金在旧村改造,富力在华东、华北、西北等地区压力尚小。

富力管理层希望投拓队伍,在这些区域虽不主动去参拍抢地,但亦能找到一些能在短时间内形成销售的,土地总金额10亿元左右的短平快地块,即“3-6个月内可以开工,1年现金流可以回正”的地块。

但叠加新冠病毒疫情的冲击,富力地产在2020年的表现,事后证明是更加谨慎的。该公司年内仅执行了两次公开拿地,15.24亿元首入兰州是其一,其二是斥资11.2亿元底价在广州花都拿下一宗纯住宅用地。

如果说在花都拿地是一次考虑周详的补仓行动,那么行业低谷时期进入兰州这个陌生市场,则或许并非富力主动,更多是因为前期已经跟政府签约,所以不得不拿。

“我们在华东、西北等的项目很多都答应盖一些商业的东西,包括是酒店、写字楼、商场之类的。”富力过去在华东、华北、西北区域的拓展,长期遵循产业勾地的模式,这类项目在现金流方面的反应往往较慢。

在平稳行情里,这类能产生长期经营性收益的项目一般问题不大,甚至是有益的。这也是富力愿意接盘万达酒店资产的逻辑。但如若放在市场下行时期,就能对公司现金流产生破坏。

降负债是富力地产近两年公司经营的头等大事,该公司计划2021年内将净负债率降至100%以下。富力·兰州CBD项目后续商业部分的投入,无疑将对富力地产产生一定的压力。

反观富力对城市更新的全面押注利好有三。其一,富力截至2020年末仍拥有应占的土地储备可售建筑面积约为5200万平米,可售货值约为7000亿元,足以开发多年用以过度。这是富力转往旧改的底气。

其二,旧改项目的利润率高,毛利率往往能达到40%至50%。这将扭转富力目前入账销售价格走低的趋势。2020年,富力物业销售入账均价就同比下降11%至8600元/平方米。

其三,城市更新项目在转化为正式土储前无需罗列在财务报表上,因此其相应债务也能一并隐藏。这对富力目前的降负债进程有利。

资料显示,富力截至去年末已签约合作城市更新项目超60个,可售面积超4100万平米,销售货值超1.2万亿元。富力目前亦正加快它们的转化速度。

目前,全球新冠疫情难消,经济大环境不利,在可以遇见的很长一段时间内,富力由招拍挂全面转向旧改的方针将持续执行。此次兰州追缴土地出让金事件,背后折射的是富力地产经营策略转变过程中,一次稍显无奈的决定,以及后续需持续观察的行业问题。

原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道。

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